Fundos de Investimento Imobiliário (FII) de Papel

Os Fundos de Investimento Imobiliário classificados como “FIIs de Papel” permitem ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar imóveis físicos. Em vez de alocar recursos em lajes corporativas, galpões ou shoppings, esses fundos investem majoritariamente em instrumentos financeiros de crédito imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e outros recebíveis do setor.

A renda distribuída aos cotistas provém dos juros e indexadores desses títulos, como IPCA, IGP-M ou CDI, o que torna esse tipo de FII uma alternativa relevante para quem busca previsibilidade e diversificação dentro do universo imobiliário listado.

Pelo fato de investirem em crédito, os FIIs de Papel tendem a reagir mais às condições de juros, inflação e risco de crédito dos emissores, enquanto FIIs de Tijolo dependem de vacância, ciclos setoriais e reajustes contratuais. Isso faz com que cada tipo desempenhe papéis diferentes dentro de uma carteira e, muitas vezes, se complementem.

Como as cotas de FIIs são negociadas diretamente na B3, o investidor tem acesso facilitado ao produto, com possibilidade de compra e venda ao longo do pregão, sem necessidade de grandes quantias para participar desse segmento.

Características do produto

Os FIIs de Papel investem predominantemente em ativos de crédito imobiliário, como CRIs e outros recebíveis lastreados em empreendimentos do setor. Esses títulos pagam ao fundo juros e atualização monetária, que podem estar vinculados a diferentes indexadores como IPCA, IGP-M ou CDI.

A rentabilidade do fundo, portanto, acompanha a performance desses papéis e a capacidade dos emissores de honrar suas obrigações. Como não possuem imóveis físicos, a dinâmica de retorno está relacionada à estrutura de crédito, ao risco dos emissores e ao comportamento das taxas de juros.

A negociação das cotas ocorre na B3, da mesma forma que ações e outros ativos listados. Isso confere maior liquidez ao investidor e permite que o fundo seja acessado por diferentes perfis de participantes. A formação de preço no mercado secundário reflete as expectativas sobre juros futuros, inflação e risco de crédito, além de fatores específicos do fundo, como política de gestão e critérios de seleção de ativos.

Os rendimentos distribuídos pelos FIIs de Papel são derivados dos pagamentos recebidos dos títulos da carteira. A previsibilidade desses fluxos depende do indexador de cada ativo, da estrutura de garantias e da qualidade dos emissores. As decisões de compra e venda dos papéis são conduzidas pelo gestor do fundo, seguindo diretrizes estabelecidas no regulamento, documento que orienta a estratégia e estabelece limites para a alocação em diferentes tipos de ativos de crédito.

A performance do FII de Papel também é influenciada pela sensibilidade dos títulos à marcação a mercado, uma vez que os papéis podem variar de preço conforme oscilações de juros e condições do mercado imobiliário. Por isso, mesmo sendo compostos por instrumentos de renda fixa, os fundos estão sujeitos a volatilidade, que pode ser maior em períodos de instabilidade econômica ou mudanças relevantes na política monetária.

Tributação

A tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário segue as regras gerais definidas pela Receita Federal. Para pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelo fundo podem ser isentos de Imposto de Renda, desde que atendidas as condições previstas na legislação vigente, como requisitos mínimos de composição, quantidade de cotistas e limites de participação individual.

Já o ganho de capital obtido na venda de cotas é tributado à alíquota de 20%, sem isenção mensal por volume negociado. A apuração e o recolhimento do imposto são de responsabilidade do investidor, conforme normas da Receita Federal.

Aplicações práticas

Os FIIs de Papel podem ser utilizados em diferentes estratégias, de acordo com o objetivo do investidor:

• Renda recorrente:
  Fundos de papel tendem a gerar pagamentos periódicos derivados dos juros dos títulos da carteira, o que permite compor uma base de renda mais estável dentro do portfólio, especialmente em estratégias de longo prazo.
• Diversificação dentro do mercado imobiliário:
  Para quem já investe em FIIs de tijolo, os fundos de papel adicionam exposição ao crédito imobiliário, reduzindo a dependência de ciclos de vacância, renegociação e demanda por imóveis físicos.
• Proteção parcial contra inflação:
  Quando os títulos do fundo são indexados a índices de preços, como IPCA ou IGP-M, os rendimentos acompanham a atualização monetária, ajudando a mitigar o impacto de cenários inflacionários.
• Complemento à alocação em renda fixa:
  Por investirem em instrumentos de crédito, os FIIs de Papel podem funcionar como ponte entre renda fixa tradicional e o mercado imobiliário, oferecendo características de ambos os segmentos em uma única aplicação.

Estratégias de uso

Investidores podem:

• compor a parte de renda periódica da carteira;
• complementar FIIs de Tijolo e títulos de renda fixa em busca de equilíbrio;
• ajustar a carteira em cenários de inflação elevada ou aumento dos juros;
• combinar diferentes tipos de fundos para modular risco de crédito e volatilidade.

Pontos de atenção

• Risco de crédito dos emissores dos recebíveis que compõem a carteira.
• Grau de pulverização dos créditos, avaliando se o risco está distribuído entre vários devedores ou concentrado em poucas operações.
• Marcação a mercado, que pode gerar volatilidade mesmo sendo renda fixa.
• Duration dos títulos da carteira, que influencia a sensibilidade do fundo às oscilações nas taxas de juros.
• Sensibilidade elevada a mudanças na política monetária.
• Diferenças relevantes entre fundos, exigindo atenção ao regulamento e à composição.
   

Quer consultar as informações técnicas sobre este produto?

Acesse:
 https://www.b3.com.br/pt_br/produtos-e-servicos/negociacao/renda-variavel/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm

Veja também:

• FII de Tijolo
• CRI
• LCI
• ETF de Fundos Imobiliários