Fundos de Investimento Imobiliário (FII) de Tijolo

Os Fundos de Investimento Imobiliário de Tijolo são veículos que aplicam recursos diretamente em imóveis físicos, como shoppings centers, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais e edifícios destinados a atividades comerciais. Eles fazem parte da categoria de FIIs negociados na B3 e servem como alternativa para quem deseja acessar o mercado imobiliário com investimento inicial menor do que a compra de um imóvel.

Esse tipo de fundo se destaca pela combinação entre renda proveniente de contratos de locação e potencial de valorização dos imóveis ao longo do tempo. Em momentos de expansão econômica ou de maior demanda por espaços comerciais, eles costumam ganhar relevância nas carteiras dos investidores.

Características do produto

Os FIIs de Tijolo investem majoritariamente em imóveis físicos. A receita do fundo é formada pelos aluguéis dos imóveis da carteira, seguindo a política estabelecida em seu regulamento. Esses rendimentos podem incluir valores de locação, renovações contratuais, multas rescisórias e ajustes previstos em indicadores como IPCA ou IGP-M, quando aplicável.

O portfólio pode incluir diferentes segmentos imobiliários, como varejo, logística, escritórios, educação, saúde ou hotelaria. Cada segmento possui dinâmicas próprias de ocupação, demanda e sensibilidade ao ciclo econômico. As cotas dos fundos são negociadas no pregão da B3, com código específico, o que permite ao investidor comprar e vender participações de forma semelhante à negociação de ações.

A performance está ligada a fatores como taxa de ocupação, qualidade e histórico dos inquilinos, localização dos imóveis, revisões contratuais, prazos médios dos contratos e comportamento geral do mercado imobiliário. A gestão pode adotar uma abordagem ativa, com renovação de portfólio e reposicionamento dos ativos, ou manter uma estratégia mais estável conforme o objetivo estabelecido para o fundo.

Tributação

A tributação dos Fundos Imobiliários segue as regras gerais definidas pela Receita Federal. Para pessoas físicas, os rendimentos distribuídos podem ser isentos de Imposto de Renda quando o fundo atende aos requisitos previstos em lei. O ganho de capital obtido na venda das cotas é tributado à alíquota de 20 por cento, sem isenção mensal por volume negociado. A apuração e o recolhimento do imposto são responsabilidade do investidor.

Aplicações práticas

Os FIIs de Tijolo podem ser utilizados por investidores que buscam exposição direta ao mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir um imóvel físico. A renda proveniente dos contratos de locação pode compor a parcela de fluxo recorrente da carteira, o que torna esse tipo de fundo uma alternativa para quem procura previsibilidade. Esse uso é comum em estratégias de longo prazo que priorizam regularidade de recebimentos e exposição a ativos reais.

Eles também servem como ferramenta de diversificação, já que adicionam risco imobiliário físico em carteiras compostas por renda fixa, ações ou FIIs de Papel. Em cenários de variação de inflação, fundos que possuem contratos indexados podem acompanhar a atualização monetária, o que ajuda a suavizar impactos no poder de compra do investidor. Além disso, a possibilidade de acessar segmentos distintos, como shoppings, galpões ou escritórios, permite ajustar o portfólio conforme expectativas sobre o desempenho de setores específicos da economia.

Outra aplicação prática ocorre em composições mais amplas de portfólio, quando o investidor combina FIIs de Tijolo com fundos híbridos ou de papel para equilibrar volatilidade, risco de crédito e comportamento dos rendimentos. Essa abordagem permite construir uma estrutura mais robusta dentro do bloco imobiliário e alinhar o perfil da carteira à dinâmica de juros e do mercado imobiliário.

Estratégias de uso

Investidores podem:

• acessar segmentos específicos do mercado imobiliário conforme expectativas sobre o ciclo econômico;
• combinar FIIs de Tijolo com FIIs de Papel para equilibrar risco físico e risco de crédito;
• utilizar fundos focados em shopping centers, logística ou escritórios para ajustar exposição setorial;
• compor estratégias de renda de longo prazo com foco em previsibilidade.

Todas as estratégias dependem da análise da ocupação dos imóveis, da qualidade dos contratos e da dinâmica do mercado imobiliário.

Pontos de atenção

• risco de vacância pode reduzir a renda distribuída;
• inadimplência e renegociação de contratos afetam a receita do fundo;
• reajustes contratuais indexados a indicadores como IPCA ou IGP-M podem alterar o fluxo de renda, dependendo do ciclo inflacionário;
• preço das cotas varia conforme marcação a mercado e condições do setor;
• localização e qualidade dos imóveis influenciam o desempenho.
   

A avaliação do fundo deve considerar taxa de ocupação, prazos contratuais, perfil dos inquilinos e estratégia de gestão. A duração média dos contratos (WAULT) indica a previsibilidade da receita, mostrando por quanto tempo o fluxo de aluguéis tende a permanecer estável.

Quer consultar as informações técnicas sobre este produto?

Acesse: https://www.b3.com.br/pt_br/produtos-e-servicos/negociacao/renda-variavel/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm

Veja também:

• FII de Papel
• ETF de Fundos Imobiliários
• CRI
• LCI