Fundos de Investimento Imobiliário (FII) HÍBRIDO

Os fundos de investimento imobiliário classificados como híbridos mesclam características dos dois outros tipos de fundos imobiliários: os chamados fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos, e o fundos de papel que investem majoritariamente em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário.

Os FIIs híbridos obtêm lucro tanto da valorização dos imóveis de sua carteira, e dos aluguéis desses imóveis, quanto da remuneração paga pelos títulos de renda fixa que o compõem, como CRIs, LCIs, entre outros.

Características do Produto

Os FIIs híbridos podem investir tanto em imóveis físicos, como lajes corporativas, galpões, shopping centers, entre outros, quanto em ativos financeiros lastreados em empreendimentos do mercado imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), ações de empresas do segmento imobiliário, etc. Sua rentabilidade será, portanto, uma junção dos resultados dos seus investimentos nessas duas frentes, a partir da variação de preço dos imóveis nos quais investe, suas receitas recebidas como aluguéis, e os juros e amortizações pagos pelos títulos de renda fixa que possui em sua carteira.

A negociação das cotas dos FIIs híbridos é feita na B3, como também acontece com os demais tipos de Fundos Imobiliários, e pode ser feita por qualquer investidor por meio da mesma corretora em que ele negocia ações e outros tipos de valores mobiliários. Os preços dessas cotas variam conforme a oferta e a demanda por elas, refletindo a rentabilidade do fundo e as expectativas dos investidores em relação aos resultados futuros.

Como as carteiras dos FIIs híbridos possuem tanto imóveis físicos como títulos atrelados ao setor imobiliário, sua performance será afetada por fatores desses dois segmentos. Do lado dos imóveis físicos, fatores como taxa de ocupação, qualidade dos imóveis, inadimplência, renovações contratuais, etc., podem afetar positiva ou negativamente os resultados do fundo. Já no que diz respeito aos títulos, as taxas de juros, inflação, risco de crédito, entre outros fatores, podem influenciar os resultados obtidos pelo fundo, e por consequência, pelo investidor, e sua rentabilidade ao longo do período de investimento.

Tributação

A tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário segue as regras gerais definidas pela Receita Federal. Para pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelo fundo podem ser isentos de Imposto de Renda, desde que atendidas as condições previstas na legislação vigente, como requisitos mínimos de composição, quantidade de cotistas e limites de participação individual.

Já o ganho de capital obtido na venda de cotas é tributado à alíquota de 20%, sem isenção mensal por volume negociado. A apuração e o recolhimento do imposto são de responsabilidade do investidor, conforme normas da Receita Federal.

Aplicações Práticas

Os FIIs híbridos podem ser utilizados por investidores que querem se expor ao setor imobiliário, sem adquirir diretamente os imóveis ou investir diretamente nos títulos e valores mobiliários do segmento. Como esse tipo de fundo aborda o mercado imobiliário por essas duas vertentes, o resultado para o investidor é um investimento mais diversificado, com exposição tanto aos resultados diretos advindos do uso dos imóveis pelos locatários, quanto aos juros pagos pelos títulos de renda fixa que compõem a carteira.

Os FIIs híbridos podem compor a carteira de investidores interessados em obter renda recorrente proveniente do mercado imobiliário, porém sem se expor exclusivamente ao segmento de imóveis físicos ou à renda fixa atrelada ao setor. Esse tipo de fundo se beneficia de diferentes ciclos do mercado imobiliário, que dependendo das condições da economia pode favorecer mais um segmento que o outro. 

Estratégias de Uso

• Acessar, com um único produto, tanto o mercado de imóveis físicos quanto o de renda fixa imobiliária
• Obter renda recorrente advinda dos aluguéis dos imóveis físicos e dos juros dos títulos
• Conseguir ganhos de capital com a valorização dos imóveis e títulos

Pontos de Atenção

• Inadimplência e vacância podem afetar os rendimentos dos imóveis do fundo
• Variações nas taxas de juros da economia podem trazer perdas para os títulos de renda fixa, que são marcados a mercado.
• O risco de crédito associado aos títulos de renda fixa são fator relevante de risco para o FII híbrido

Quer consultar as informações técnicas sobre este produto?

Acesse: https://www.b3.com.br/pt_br/produtos-e-servicos/negociacao/renda-variavel/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm

Veja também:

• FII de Papel
• FII de Tijolo
• ETF de Fundos Imobiliários
• CRI
• LCI